Conheça as diferenças entre as várias métricas para o cálculo da área de um imóvel

Quando um imóvel é negociado, seja ele comercial ou residencial, a primeira informação que o cliente deseja saber é a sua área. Há várias métricas, no Brasil e no mundo, para a realização desse cálculo. Até cerca de cinco anos atrás, a mais utilizada no Brasil era a área privativa. Hoje, a maioria dos proprietários faz uso da chamada área Boma, criada por uma entidade do setor nos Estados Unidos para unificar essas medições. Além dessas, há também área total, área comum, área útil e área de “carpete” (termo já recorrente no segmento de lajes corporativas). 

“Precisamos estar atentos às métricas e saber distingui-las para calcular o espaço exato que o inquilino ou o comprador irá dispor para ocupação, para efetivamente estruturar seu escritório, e também para conseguirmos calcular a “eficiência” da laje e se ela é adequada ao perfil do novo ocupante. Outro fator é que, entendendo essas variações, conseguimos mensurar com exatidão qual o valor do metro quadrado que está sendo pedido para o imóvel em negociação”, afirma Daniel Battistella, diretor de Representação de Inquilinos da Cushman & Wakefield.

Vamos explicar, de forma simplificada, as diferenças entre as métricas e o que cada uma contempla, com foco no mercado corporativo brasileiro.

Área comum

Para esse cálculo, são considerados todos os outros espaços que estão fora da área privativa que podem, ou não, ser de livre acesso aos condôminos. Por exemplo: halls, áreas de acesso, de suporte e áreas técnicas, entre outras. Esse cálculo é feito através de rateio. No caso de empreendimentos corporativos nos quais as vagas de garagens não são demarcadas, elas não entram neste cálculo.

Área privativa

São as áreas consideradas de uso exclusivo do proprietário ou do ocupante. O que chamamos de “porta para dentro”. Sacadas e áreas técnicas, por exemplo, para ar-condicionado, somente quando estão dentro da área privada, entram na composição desse cálculo. Os depósitos privativos, por exemplo, também são incluídos, assim como as áreas de paredes e de pilares. Já as áreas de garagem, por serem indeterminadas nos edifícios corporativos, não entram nesta métrica. 

Área útil

Na maioria dos casos, será igual ou menor do que a área privativa porque exclui do cálculo alguns itens, como sacadas, projeção das áreas de paredes e pilares. É também conhecida como “área de vassoura”. Neste caso, é importante ficar atento quando for negociar um imóvel porque a área útil dá uma noção mais exata do espaço interno do que a área privativa.

Área Boma

É a sigla para Bulding Owners and Managers Association. Hoje é a mais utilizada nas negociações no mercado corporativo, principalmente por empresas estrangeiras que se sentem mais seguras em adotar os padrões americanos. Resumidamente, o padrão “Boma aplicado no Brasil, é a soma de toda a área privativa e comum do imóvel rateado proporcionalmente aos ocupantes.   

Área de “carpete”

Tem como base a área útil do imóvel, mas subtrai a chamada “área molhada” (que contempla banheiros, copa, cozinha) e depósito, se tiver. É muito utilizada em negociações de lajes porque consegue calcular a eficiência do escritório para a acomodação dos mobiliários e dos funcionários.

Como descrevemos, há muitos detalhes que devem ser avaliados e analisados para compor a métrica da área de um imóvel. Além disso, é necessário que se conheça, em detalhes, o projeto da edificação, pois características arquitetônicas e de construção influem nesse resultado. “Daí a importância de o futuro inquilino ou comprador contar sempre com a consultoria de empresas especializadas, que disponibilizam profissionais com expertise para esclarecer, tirar dúvidas e, efetivamente, auxiliar o cliente a concretizar o negócio mais alinhado às suas necessidades e com o melhor custo benefício”, afirma o diretor Daniel Battistella.